Chi phí đầu tư xây dựng Công trình xanh

Chi phí đầu tư xây dựng Công trình xanh

Công trình Xanh tại Việt Nam vẫn luôn được đánh giá là một thị trường có nhiều tiềm năng và cơ hội phát triển. Song hiện nay vẫn tồn tại nhiều yếu tố hạn chế và cản trở, trong đó thách thức lớn nhất là khá nhiều các chủ đầu tư còn quan niệm rằng công trình xanh rất đắt đỏ. Khi lập dự án đầu tư, rất ít chủ đầu tư làm phép so sánh giữa chi phí của công trình mình định xây với một công trình tương tự theo hướng xanh. Nếu có, đa phần trường hợp chỉ xem xét chi phí đầu tư ban đầu mà không đánh giá chi phí suốt vòng đời của công trình. Vậy thực tế công trình xanh đắt đến mức nào?

Thực tế có ít thông tin được công bố về chi phí tăng thêm khi xây công trình xanh. Nhiều chủ đầu tư giữ bí mật thông tin về chi phí. Ngay cả khi chủ đầu tư chia sẻ dữ liệu về chi phí, thì việc xác định chi phí tăng thêm tương đối khó khăn, do một số nguyên nhân:

• Một số công trình xanh được xây với tính chất trình diễn hoặc xây dựng thương hiệu, nên đã thêm một số tính năng không thật sự cần thiết để đạt chứng nhận xanh nhưng vẫn tính vào chi phí xanh. Ví dụ như lắp đặt các tấm pin năng lượng mặt trời.
• Khi một chủ đầu tư hay đơn vị tư vấn, thiết kế lần đầu làm công trình xanh, ít nhiều sẽ phải học hỏi thêm kinh nghiệm trước khi tìm được giải pháp tối ưu nhất
• Một số chủ đầu tư hiểu rõ những lợi ích do công trình xanh mang lại, đồng thời nhận thức rằng chi phí bỏ ra ban đầu là một khoản đầu tư dài hạn, không chỉ làm tăng giá trị công trình mà còn đem lại lợi ích thiết thực về sự hài lòng của nhân viên, năng suất lao động v.v nên đã không ngần ngại đầu tư cho những công nghệ và tiêu chí công trình xanh cao nhất.

I – Nếu chuyển hướng sang xây dựng Công trình Xanh, các chi phí nào sẽ bị ảnh hưởng?

Các chi phí xây dựng công trình bao gồm chi phí cứng (hard cost) và chi phí mềm (soft cost). Chi phí mềm bao gồm các dịch vụ và hạng mục, đặc biệt quan trọng tuy không trực tiếp cấu thành công trình, bao gồm các chi phí kiến trúc và thiết kế, chi phí giám sát và cấp phép, đánh giá tác động môi trường, thuế, bảo hiểm, marketing, quản lý dự án, v.v… Chi phí cứng liên quan tới các thiết bị, tài sản cấu thành công trình như chi phí đất, vật liệu, cảnh quan, v.v…

Trong đó chi phí thiết kế (gồm kiến trúc, thiết kế và tư vấn) và xây dựng là hai chi phí có thể bị ảnh hưởng khi chuyển hướng sang xây dựng Công trình Xanh. Cụ thể, có các chi phí phát sinh khi xây dựng công trình xanh nhưng không hoặc ít khi có ở công trình thông thường, bao gồm các loại chi phí sau:

1. Phí Đăng ký và Đánh giá (nộp cho đơn vị đánh giá và cấp chứng nhận): thường rất nhỏ so với mức đầu tư của dự án. Ví dụ chi phí đánh giá cho một dự án có tổng diện tích sàn (GFA) 25.000 m2 theo LOTUS là 132 triệu đồng. Chi phí này bao gồm toàn bộ quá trình từ giai đoạn đánh giá thiết kế đến giai đoạn đánh giá hoàn công và cập nhật dữ liệu vận hành. Việc đăng ký đánh giá công trình xanh với một đơn vị đánh giá độc lập (ví dụ VGBC hay USGBC) không chỉ làm tăng tính minh bạch và đáng tin cậy đối với thị trường, mà còn giúp đảm bảo dự án đi đúng hướng theo mục tiêu về công trình xanh, phát triển bền vững.

2. Chi phí cho điều phối viên về công trình xanh (green building coordinator): Việc có một đơn vị hoặc chuyên gia phụ trách điều phối về hồ sơ, các tiêu chí kỹ thuật và các giải pháp bền vững không chỉ thuần tuý đáp ứng yêu cầu của LEED hay LOTUS, đảm bảo một bộ hồ sơ trình nộp hoàn chỉnh, đúng thời hạn, mà còn làm tăng sự phối hợp, trao đổi thông tin giữa các thành viên dự án, khuyến khích quá trình thiết kế tích hợp, 

3. Chi phí cho quá trình tối ưu hoá hiệu năng công trình: Khoản chi phí này thường có 3 khoản:

3.1. Chi phí mô phỏng năng lượng (energy modeling): việc mô phỏng năng lượng công trình giúp cho đội dự án kiểm nghiệm trước các phương án thiết kế và các hệ thống, đánh giá hiệu quả về mặt năng lượng so với chi phí đầu tư. Việc lựa chọn ra phương án thiết kế thụ động và thiết kế tích hợp tối ưu có thể giúp chủ đầu tư giảm chi phí phần cứng (ví dụ chi phí hệ thống HVAC). Mô phỏng năng lượng đem lại nhiều lợi ích nhất khi được vận dụng từ đầu giai đoạn thiết kế. Nhưng hiện tại còn ít chủ đầu tư thực hiện được triệt để, thường chỉ thực hiện khi công việc thiết kế cơ bản đã xong, thuần tuý để đáp ứng yêu cầu của LEED hay LOTUS, nên chưa tận dụng được hết lợi ích của dịch vụ này.

3.2. Chi phí kiểm tra và nghiệm thu (testing and commissioning): đây là một dịch vụ nên có và đem lại lợi ích thiết thực cho các công trình xây mới (dù có làm theo công trình xanh hay không), nhưng thực tế chỉ được thực hiện khi dự án theo LEED hay LOTUS.

3.3. Chi phí cho thiết bị và vật liệu xanh: chi phí tăng thêm do mua thiết bị và vật liệu xanh thay vì mua thiết bị và vật liệu thông thường bắt đầu trở nên đáng kể nếu dự án đặt mục tiêu các mức chứng nhận cao, như Vàng hay Bạch Kim.

II – Các yếu tố nào ảnh hưởng đến chi phí cho Công trình Xanh?

Các nghiên cứu thực tế đều chỉ ra có công trình xanh chi phí cao, có công trình xanh chi phí thấp, có công trình xanh không làm tăng mà giảm được chi phí đầu tư khi vận dụng thiết kế tích hợp và các giải pháp tối ưu thiết kế. Chúng tôi xin tổng kết một số yếu tố có thể ảnh hưởng đến chi phí khi thực hiện công trình xanh như sau:

1. Công trình xanh có được đưa vào yêu cầu của chủ đầu tư ngay từ giai đoạn lên kế hoạch và ý tưởng dự án hay không? Nếu các mục tiêu về công trình xanh được cân nhắc từ khi lập kế hoạch về lên ngân sách, sau đó được tích hợp trong quá trình thiết kế và triển khai cụ thể, thì chi phí phát sinh thêm thường thấp (nếu có). Mục tiêu được đưa ra càng muộn thì tính khả thi càng thấp, chi phí thực hiện càng cao.
2. Đội dự án (tư vấn thiết kế, tư vấn công trình xanh, nhà thầu …) có kinh nghiệm trong việc triển khai các dự án, giải pháp công trình xanh không? Với kinh nghiệm, đơn vị tư vấn có thể đưa ra được các giải pháp vừa đạt yêu cầu về hiệu năng vừa đảm bảo ngân sách dự án, đồng thời đảm bảo quá trình phối hợp hiệu quả, giảm thiểu xung đột.
3. Chủ đầu tư muốn dự án đạt chứng nhận mức nào? Thông thường, dự án đạt mục tiêu đạt chứng nhận càng cao (ví dụ Vàng, Bạch Kim) thì sẽ cần chi phí đầu tư cao hơn nhằm đạt các tiêu chí cao hơn. Tuy nhiên đã có không ít ví dụ các đội dự án áp dụng thiết kế tích hợp và đạt được mức hiệu năng rất cao mà không làm tăng chi phí đầu tư. Nguyên nhân là khi việc tối ưu hoá được thực hiện biệt lập ở từng hệ thống đơn lẻ, thì quy luật là hiệu năng càng cao, chi phí đầu tư càng cao (ví dụ chi phí cho hệ thống HVAC, chiếu sáng v.v.). Tuy nhiên khi thực hiện thiết kế theo quy trình tích hợp, việc tối ưu hoá được thực hiện từ tổng thể công trình, tính đến sự tương tác giữa các hệ thống cũng như tìm ra các giải pháp tối ưu đồng thời nhiều hệ thống, chức năng v.v. nên giảm được chi phí đầu tư.      

III – Chi phí phụ trội cho Công trình Xanh trung bình là bao nhiêu?

Chi phí phụ trội trong xây dựng Công trình xanh thường đươc tính dựa trên chi phí phát sinh để công trình đạt Chứng nhận công trình xanh so với ngân sách xây dựng công trình thông thường ban đầu của chủ đầu tư. Như phân tích ở trên, các số liệu về chi phí công trình ít khi được chủ đầu tư công bố. Đa số các báo cáo, phân tích cho đến nay thu thập dữ liệu từ rất nhiều nguồn, bao gồm cả phỏng vấn với các thành viên dự án (thiết kế, tư vấn), trao đổi thông tin giữa hội đồng công trình xanh và chủ đầu tư, v.v.

Từ các nguồn dữ liệu khác nhau liên quan các công trình đã đạt chứng nhận xanh ở Việt Nam, VGBC tổng hợp mức chi phí tăng thêm cho các mức chứng nhận như sau (số liệu mang tính chất tham khảo):

Bảng 1. Chi phí công trình xanh ở Việt Nam (VGBC, 2017)

Chúng ta cũng có thể tham khảo một số báo cáo, phân tích có uy tín trên thế giới về vấn đề chi phí trong công trình xanh:

2.1. Báo cáo gửi Ủy ban Công trình xanh bang California (2003, link ): số liệu tổng hợp từ 33 công trình theo chứng nhận LEED

Trong kết quả phân tích của USGBC và Capital E, trung bình chi phí tăng thêm cho mức LEED-Gold là 1.82%, thấp hơn mức trung bình cho mức LEED-Silver (2.11%). Điều này có thể là do quy mô nghiên cứu (sample size) còn nhỏ (chỉ có 6 công trình Gold trong số 33 công trình được phân tích). Tuy nhiên số liệu này cũng cho thấy có thể xây dựng công trình xanh đạt mức GOLD với chi phí tăng không nhiều so với công trình thông thường (đặc biệt nếu áp dụng thiết kế tích hợp như trên đề cập).

IV – Làm thể nào để tối thiểu hoá chi phí phụ trội trong xây dựng Công trình Xanh?

Kinh nghiệm từ các dự án thực tế và các chuyên gia cho rằng một dự án có thể đạt LOTUS Certified đến Silver mà chi phí tăng thêm không quá 1-2% nếu làm được những việc sau:

• Bắt đầu sớm: Đặt mục tiêu đạt chứng nhận Công trình xanh ngay từ giai đoạn đầu tiên của dự án, khi thiết kế sơ bộ hoặc sớm hơn.
• Kinh nghiệm: Làm việc với đội ngũ thiết kế và xây dựng dày dặn kinh nghiệm, đặc biệt trong lĩnh vực Công trình Xanh
• Áp dụng Thiết kế tích hợp (Integrated Design Process) từ giai đoạn tiền thiết kế xuyên suốt đến khi nghiệm thu và vận hành dự án. Trong trường hợp lý tưởng, đội tư vấn – thiết kế cần có sự tham gia của nhà thầu, quản lý vận hành, phân tích tài chính, v.v

Đối với các tư vấn còn chưa nhiều kinh nghiệm, có thể tham khảo một số giải pháp có tính khả thi cao và chi phí hợp lý, như:

• Cải thiện lớp vỏ công trình với tỉ lệ cửa sổ – tưởng (WWR) thấp hơn, sử dụng gạch bê tông (với chất lượng và quy trình thi công phù hợp) và lắp đặt kết cấu chắn nắng;
• Hệ thống đèn LED;
• Hệ thống HVAC sử dụng năng lượng hiệu quả (tham khảo QCVN 09:2017);
• Thiết bị sử dụng nước hiệu quả;
• Sử dụng gạch không nung cho kết cấu phân cách bên trong công trình;
• Sơn chứa hàm lượng VOC thấp
• Ưu tiên sử dụng vật liệu địa phương

Về khía cạnh thi công, các nhà thầu cần lưu ý việc quản lý công trường xây dựng theo các tiêu chí xanh, thường liên quan đến các hạng mục như:

• Phòng chống ô nhiễm từ hoạt động xây dựng công trình
• Quản lý phát thải xây dựng
• Tái chế, tái sử dụng vật liệu và cấu kiện xây dựng
• Kế hoạch quản lý chất lượng không khí trong nhà (IAQ) giai đoạn xây dựng

Các giải pháp nêu trên có thể giúp dự án đạt được mức chứng nhận LOTUS tối thiểu. Trên cơ sở đó, dự án có thể áp dụng thêm các giải pháp bền vững khác để đạt mức chứng nhận cao hơn, tuỳ thuộc vào suất đầu tư và kinh nghiệm thực hiện.

Chi phí phụ trội trong xây dựng Công trình xanh nên được nhìn nhận như một khoản đầu tư dài hạn và giúp chủ đầu tư rút ngắn thời gian hoàn vốn thông qua tiết kiệm tài nguyên, giảm chi phí vận hành, cải thiện sức khỏe và hiệu suất làm việc của người sử dụng, khẳng định danh tiếng và trách nhiệm xã hội của công ty, tổ chức.